Der vorliegende Beitrag richtet sich an Mieter und gibt Ratschläge zum bedachten Umgang mit dem mietrechtlichen Recht auf Mietminderung wegen eines Mietmangels. Der Mietvertrag verpflichtet den Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 BGB dazu, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Treten später Mietmängel auf, entsteht oft ein Streit zwischen Mieter und Vermieter über die Ursache und die Folgen eines Mietmangels. Insbesondere im Falle von Schimmelbefall wird häufig über die Frage gestritten, wer für den Mangel verantwortlich ist. Der Vermieter beruft sich dann meist auf ein unsachgemäßes Lüften und der Mieter auf eine mangelhafte Bausubstanz. Eine Frage, die meist nur ein Sachverständiger zuverlässig beantworten kann. Aber auch anfängliche Mängel wie beispielsweise ein Abweichen der tatsächlichen Größe der Wohnung von der vertraglich vereinbarten Größe sind Ursachen für Streitigkeiten über eine Mietminderung.

Mietmangel und Mängelanzeige

Grundsätzlich gilt, dass ein während der Mietlaufzeit auftretender Mietmangel den Mieter gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung der Miete berechtigt. Der Mieter muss dann nur noch eine angemessen herabgesetzte Miete entrichten. Der Mieter darf aber nicht einfach die Miete kürzen. Erst wenn er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat, steht ihm das Minderungsrecht zu (vgl. § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Mängelanzeige kann grundsätzlich formfrei erfolgen (sofern nichts Abweichendes vereinbart wurde). Rechtsanwalt Dr. Perabo-Schmidt rät Mietern aber immer dazu, die Mängelanzeige schriftlich zu erklären und sich den Zugang der Mängelanzeige vom Vermieter quittieren zu lassen, damit die Mängelanzeige in einem etwaigen Rechtstreit auch nachweisbar ist.

Gefahr der Kündigung wegen Mietrückständen bei eigenmächtiger Mietminderung

Wurde der Mangel ordnungsgemäß angezeigt, darf der Mieter die Miete zwar eigenmächtig mindern. Allerdings rät Rechtsanwalt Dr. Perabo-Schmidt von einer eigenmächtigen Mietminderung grundsätzlich ab. Hintergrund ist folgender: § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB regelt, dass der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen kann, wenn der Mieter für „zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.“ Mindert der Mieter die Miete nun eigenmächtig, kann der Vermieter sich auf den Standpunkt stellen, die Minderung sei unberechtigt und nach Anlaufen eines entsprechenden Mietrückstands die fristlose Kündigung aussprechen. Stellt sich dann in einem späteren Rechtstreit heraus, dass kein Mangel vorlag und die Minderung unberechtigt war oder zwar ein Mangel vorlag, aber die Minderung zu hoch angesetzt wurde, wird die Kündigung als wirksam erachtet und der Mieter muss die Wohnung räumen und zusätzlich auch noch die Prozesskosten tragen.

Rückforderung zu viel gezahlter Miete

Daher rät Rechtsanwalt Dr. Perabo-Schmidt dazu, auch nach der Mängelanzeige zunächst weiterhin die volle Miete zu zahlen, aber unter dem Vorbehalt der (Teil-)Rückforderung wegen Mangelhaftigkeit des Mietobjekts. Erkennt der Vermieter dann den Mangel an, wird er die unter Vorbehalt gezahlte Miete (teilweise) an den Mieter zurückzahlen. Erkennt er den Mangel hingegen nicht an, kann der Mieter auf Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Miete klagen. Auf diese Weise wird jedenfalls vermieden, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen vermeintlichen Mietrückständen kündigen kann. Zugleich behält der Mieter seinen Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete.

Kanzlei für Mietrecht – PSS Rechtsanwälte

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