Mietrückstand einklagen – Der Zivilprozess und seine Tücken im Mietrecht

Ein Mietrückstand kann für Vermieter existenzbedrohend sein und betrifft sowohl die gewerbliche Vermietung als auch die Vermietung von Wohnraum. Daher ist es bei der anwaltlichen Beratung in Bezug auf die Geltendmachung von Mietrückständen besonders wichtig, dass ein in strategischer Hinsicht kluges Vorgehen gewählt wird. Nicht selten kommt es vor, dass anwaltliche Vertreter rückständige Mieten mittels einer „normalen“ Klage geltend machen und damit dem Mieter in dem Prozess Tür und Tor für seine Einwendungen öffnen. Ein häufiger Einwand von Mietern in Klageverfahren ist der sogenannte Mietmangel, der die Klageforderung auf Zahlung rückständiger Miete ganz oder teilweise zu Fall bringen soll. Im Rahmen eines normalen Klageverfahrens muss sich das Gericht zwangsläufig mit diesem Einwand umfangreich befassen und in der Regel sogar Beweis erheben durch Zeugenvernehmungen, Inaugenscheinnahmen und kostenintensive Sachverständigengutachten. Ein Rechtsstreit auf Zahlung rückständiger Miete kann sich so leicht über Monate oder gar Jahre hinziehen. Der Vermieter hat solange das Nachsehen.

Lösung: Der beschleunigte Urkundenprozess

Das Gesetz hat jedoch mit dem sogenannten Urkundenprozess eine Möglichkeit vorgesehen, mit der Vermieter die vorgenannten Probleme umgehen oder zumindest nachverlagern können. Im beschleunigten Urkundenprozess kann ein Anspruch geltend gemacht werden, der auf Zahlung von Geld gerichtet, sofern sämtliche zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen durch Urkunden bewiesen werden können (§ 592 ZPO). Der Vermieter, der mit seiner Klage auf Zahlung von Miete natürlich eine Geldforderung einklagt, kann meist alle zur Begründung erforderlichen Tatsachen durch Urkunden beweisen. Er kann den Mietvertrag vorlegen, der seinen Anspruch auf die Miete belegt. Ferner kann er das Übergabeprotokoll als Urkunde vorlegen, aus dem hervorgeht, dass die Wohnung ursprünglich mängelfrei oder mit bekannten Mängel übergeben wurde, die bei der Bemessung der Miete berücksichtigt wurden. Schließlich kann er seine Kontoauszüge als Urkunden vorlegen, aus denen hervorgeht, dass die Miete nicht oder nicht vollständig bezahlt wurde und damit der Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete besteht.

Der Mieter kann sich in aller Regel gegen eine Urkundenklage nicht wehren, da als Beweismittel im Urkundenprozess grundsätzlich nur Urkunden zulässig sind und der Mieter seinen Einwand (etwa in Form von Mietmängeln) in aller Regel noch nicht mit einer Urkunde beweisen kann. Andere Beweismittel wie Augenschein, Zeugenvernehmung oder gerichtlicher Sachverständiger sind im Urkundenprozess gerade nicht statthaft.

Das Vorbehaltsurteil

Aus dieser Beweisnot heraus endet ein Urkundenprozess im Mietrecht daher nicht selten mit einem sogenannten Vorbehaltsurteil zugunsten des Vermieters, aus dem der Vermieter sofort vollstrecken kann. Für den Vermieter, der auf kurzfristige Liquidität angewiesen ist, kann dies existenzsichernd sein.

Das Nachverfahren

Allerdings hat der Mieter nach einem Vorbehaltsurteil noch die Möglichkeit, in einem sogenannten Nachverfahren seine behaupteten Rechte auf Mietminderung etc. geltend zu machen. Hier sind dann alle Beweismittel (Augenschein, Zeugenvernehmung oder gerichtlicher Sachverständiger) zulässig. Bevor also aus einem Vorbehaltsurteil im Urkundenprozess vollstreckt wird, sollte genau geprüft werden, ob an den vom Mieter behaupteten Einwendungen vielleicht doch etwas dran sein könnte.

PSS Rechtsanwälte Wiesbaden – Kanzlei für Mietrecht

Die Kanzlei PSS Rechtsanwälte aus Wiesbaden vertritt Vermieter und Mieter sowohl im gewerblichen Mietrecht als auch im Wohnungsmietrecht auch zum Thema Mietrückstand. Herr Rechtsanwalt Dr. Perabo-Schmidt und Herr Rechtsanwalt Schem freuen sich auf Ihren Kontakt.